ASCENSORE Installazione di nuovo ascensore- Agevolazioni fiscali Detrazione del 36-50%.- Condominio Approvazione con maggioranza condomini che possiedano 2/3 dei millesimi. Se adatto a disabili: maggioranza degli intervenuti in assemblea che possiedano 1/3 del valore dell'edificio. Possibile chiamarsi fuori dalla spesa rinunciando all'uso. Per gli ascensori esterni va preservato il decoro architettonico.- PermessiComunicazione al Comune o alla Provincia competente entro 10 giorni dalla data della dichiarazione di conformità dell'impianto. Se è adatto ai disabili e non è esterno, è edilizia libera. Possibili contributi per l'eliminazione delle barriere architettoniche.- IvaAl 4% se l'ascensore è adatto ai disabili. Altrimenti è bene significativo.
AUTOCLAVEInstallazione di un nuovo impianto - Agevolazioni fiscali Detrazione del 36-50%.- CondominioL'installazione può essere pretesa anche da un solo condomino qualora ve ne sia la necessità (scarso afflusso ai piani alti), perché l'acqua è un bene primario. È una semplice miglioria (delibera a maggioranza e 1/3 delle quote) e deve essere pagata da tutti, anche da chi non ne ha bisogno (Cassazione 1398/1998).- PermessiIn genere è opera di manutenzione straordinaria (comunicazione al Comune con relazione asseverata) quando prevede interventi sugli impianti.
BAGNO Cambio di piastrelle, sanitari e tubature - Agevolazioni fiscali Detrazione del 36-50% perché è inquadrata come manutenzione straordinaria. Se si interviene solo su piastrelle e sanitari, nessuna detrazione, perché è manutenzione ordinaria- CondominioNessun assenso necessario, ma la sostituzione dei caloriferi può non essere consentita.- PermessiComunicazione al Comune, con relazione tecnica asseverata. In molti casi, già prima della deregulation del Dl 40/2010, il Comune non chiedeva alcun documento.- IvaI sanitari sono beni significativi e l'Iva sulla fattura ne segue le regole.
BALCONE Costruzione o riparazione- Agevolazioni fiscaliSe sporgente, è in genere di proprietà singola: realizzazione o consolidamento statico sono agevolati dal 36-50%; le semplici riparazioni no. Se è di proprietà comune, tutte le opere sono agevolate, anche la manutenzione ordinaria.- CondominioSe sporgente, la spesa è a carico del proprietario dell'alloggio cui si riferisce, salvo parapetti e ringhiere quando la funzione di decoro all'edificio è prevalente rispetto al riparo da cadute. Per le balconate o balconi a ringhiera, le spese sono a carico di chi se ne serve (condominio parziale). Per i balconi incassati: spesa condominiale per le strutture portanti. La costruzione di nuovo balcone è innovazione vietata se altera il decoro della facciata o toglie luce e aria ai proprietari sottostanti. A seconda dell'entità lavori delibera a maggioranza e 1/3 o metà dei millesimi.- PermessiSemplici riparazioni: nessun permesso. Consolidamento statico: comunicazione con relazione asseverata o Scia a seconda della categoria delle opere (manutenzione straordinaria o risanamento conservativo). Nuova costruzione: Scia.
BOILER Sostituzione dello scalda-acqua- Agevolazioni fiscali Sostituzione di boiler elettrico con uno a gas, agevolata dal 36-50%. Sostituzione con una pompa di calore, se il coefficiente di prestazione della pompa è maggiore di 2,6 detrazione del 55% dal 1° gennaio 2012 a fine anno, ridotta al 50% dal 1° gennaio al 30 giugno 2013; in seguito, detrazione del 36%.- CondominioLo scarico in facciata può essere vietato a tutela del decoro dell'edificio, per il resto l'installazione non ha problematiche condominiali.- PermessiNessuno
CALDAIA Sostituzione dell'impianto- Agevolazioni fiscaliDetrazione del 55-50% se la sostituzione è con un modello a condensazione o con pompe di calore a bassa entalpia ed è accoppiata alla termoregolazione di tutti i caloriferi (con eccezione degli impianti a pavimento). Negli altri casi, detrazione del 36-50% sul risparmio energetico: in attesa di chiarimenti, si può ritenere che il bonus sia concesso se si rispettano le indicazioni del Dpr 59/2009, che impone determinati requisiti di efficienza (raggiunti da quasi tutti gli apparecchi in commercio) e la termoregolazione su due livelli, stanza per stanza.- CondominioSe non c'è termoregolazione e/o contabilizzazione, l'assemblea decide a maggioranza degli intervenuti e delle quote e occorre una certificazione o una diagnosi energetica per provare il risparmio. Se invece c'è, niente prova e l'assemblea decide a maggioranza semplice.- PermessiNessuno (manutenzione ordinaria) salvo interventi importanti nell'impianto termico.- IvaÈ un bene significativo e l'Iva sulla fattura deve seguirne le regole.
CALORIFERI Sostituzione dei radiatori - Agevolazioni fiscaliOpera agevolata dal 55-50% solo nell'ambito di lavori rilevanti, che comportino la sostituzione della caldaia con modello a condensazione e termoregolazione dell'impianto.- CondominioBenché opera sulle parti private, il condominio con impianto centralizzato privo di contabilizzazione individuale del calore potrebbe opporsi se la sostituzione avviene con tipologie diverse di radiatori (esempio, gli scalda-salviette in bagno) o con aumento del numero degli elementi, perché conseguenza ne sarebbe la modifica dei consumi.- PermessiNessuno- IvaÈ un bene significativo e l'Iva sulla fattura deve seguirne le regole.
CAMBIO D'USO Modifica d'uso di unità immobiliare - CondominioIl cambio di destinazione può essere vietata dal regolamento contrattuale, salvo assenso unanime. Può portare alla variazione dei millesimi, soprattutto quelli d'uso (per esempio, maggiore utilizzo dell'ascensore).- PermessiI cambi senza opere edilizie sono in genere concessi con semplice comunicazione al comune (tranne la trasformazione in negozi). I cambi con opere prevedono spesso il tipo di permessi previsti per le opere, purché conformi alla programmazione urbana e nel rispetto di eventuali maggiori spazi a servizi igienici, finestre più ampie, o aerazione forzata. Possono comportare variazione del fabbisogno di aree per servizi pubblici e pagano il contributo di costruzione.- CatastoMutamenti categoria catastale e rendita ed, eventualmente planimetrie.
COIBENTAZIONE Isolamento delle coperture o delle pareti - Agevolazioni fiscaliSe vengono rispettati i requisiti di risparmio energetico allegato B al Dm 11 marzo 2008, detrazione del 55-50%. Altrimenti, una volta chiarita la normativa da rispettare e la documentazione da presentare, detrazione del 36-50% per il risparmio energetico.- CondominioCoibentazione sottotetto non abitabile: maggioranza degli intervenuti e 1/3 dei millesimi. Opere strutturali e spesa ingente, metà millesimi.- PermessiIn genere, nessuno (manutenzione ordinaria). Se ci sono opere strutturali, comunicazione al Comune con relazione asseverata.
CONDIZIONATORE Installazione di nuovo climatizzatore esterno - Agevolazioni fiscali Detrazione del 36-50% su impianti con pompa di calore.- CondominioSe le unità esterne danno sulle facciate verso strada, in genere è necessario il rispetto del decoro architettonico (a meno che sia già rovinatoda numerose altre installazioni). Altrimenti, nessun assenso assembleare. Le esalazioni di vapori caldi e/o il rumore non devono disturbare altri residenti, altrimenti si rischia il contenzioso.- PermessiNessuno.
CONTABILIZZAZIONE Valvole termostatichee ripartitori di calore - Agevolazioni fiscali Detrazione del 55-50% se accoppiata con la sostituzione della caldaia con un modello a condensazione o con pompe di calore a bassa entalpia. Altrimenti, una volta chiarita la normativa da rispettare e la documentazione da presentare, detrazione del 36-50% per il risparmio energetico.- CondominioSia per le opere che per il nuovo riparto delle spese, il condomino decide a maggioranza, ma la norma si presta a diverse letture: maggioranza dei presenti in assemblea, dei millesimi o dei presenti che possiedano almeno 1/3 dei millesimi.- PermessiNessuno. In Piemonte è Lombardia è opera obbligatoria da eseguire anche nei vecchi condomini entro scadenze fissate dalla normativa.
FINESTRE Sostituzione di finestre comprensive di infissi - Agevolazioni fiscali Detrazione del 55-50% se le nuove finestre migliorano le prestazioni energetiche di quelle precedenti e rispettano i requisiti di trasmittanza termica definiti nell'allegato B al Dm 11 marzo 2008. Con doppi o tripli vetri, una volta chiarita la normativa da rispettare e la documentazione da presentare, detrazione del 36-50% per il risparmio energetico.- Iter semplificativoIn caso di sostituzione di finestre in singole unità immobiliari, l'invio telematico della documentazione all'Enea per ottenere il 55-50% può essere effettuato anche dai privati, senza firma del tecnico, compilando online l'allegato F al Dm 19 febbraio 2007: serve però la certificazione degli infissi del produttore.- CondominioA tutela del decoro, gli infissi devono essere dello stesso colore e tipologia di quelli esistenti: allora . non serve consenso degli altri condomini (salvo disposizioni regolamentari).- PermessiIn genere nessuno, se si sostituiscono le finestre con infissi dello stesso genere e colore. In alcuni Comuni è richiesta una comunicazione semplificata con assenso condominiale.- IvaLe finestre sono beni significativi.
GARAGE O BOX AUTO Costruzione o acquisto di box auto- Agevolazioni fiscali Se il box è pertinenziale, si applica la detrazione del 36-50%, ma solo sulle spese giustificate dall'impresa di costruzione (compresi Iva, prestazioni professionali e permessi).- CondominioLa legge 122/1989 consente l'approvazione di quelli ricavati al pianterreno o nel sottosuolo a maggioranza degli intervenuti e con perlomeno metà millesimi, anche in deroga alle norme urbanistiche (vincoli paesaggistici esclusi). - PermessiSi tratta comunque di nuove costruzioni cui si applica la Dia o il permesso di costruire.- CatastoIl nuovo box va denunciato e gli va attribuita una rendita.- IvaAl 4% per box pertinenziali alla prima casa con vincolo di un solo box per abitazione. Al 10% negli altri casi.- ProprietàQuelli costruiti sul suolo o sottosuolo pubblico hanno come durata massima del diritto di godimento 90 anni.
IMPIANTO ELETTRICO Rifacimento dell'impianto di casa- Agevolazioni fiscali Detrazione del 36-50% in quanto opera di adeguamento alle norme di sicurezza.- PermessiSolo in caso di trasformazione e ampliamento dell'impianto, manutenzione straordinaria con comunicazione al Comune, relazione asseverata da parte dell'installatore abilitato e progetto da depositarsi allo sportello unico. Serve la firma un professionista iscritto all'albo per potenze impiegate oltre 6 kW o a servizio di unità immobiliari oltre 400 mq. In ogni caso occorre una dichiarazione di conformità da parte di un tecnico abilitato. Se ci si limita a istallare un interruttore differenziale e a far correre il terzo filo per la messa a terra, senza adempimenti burocratici.
LASTRICO SOLARE Rifacimento del lastrico o impermeabilizzazione- Agevolazioni fiscali Detrazione del 36-50%. Solo per la posa di materiali coibentanti con le caratteristiche di isolamento termico richieste dalle norme, detrazione del 55-50%.- CondominioMaggioranza dei presenti che possiedano metà delle quote, con l'avvertenza che le opere diventano necessarie, salvo richiesta risarcimento danni, se vi sono infiltrazioni. Se il lastrico è condominiale, spese divise in proporzione ai millesimi di proprietà dei condomini coperti; se è a uso esclusivo, spese 1/3 a carico di chi lo usa e 2/3 a carico dei condomini coperti. Danni da infiltrazione nella stessa percentuale prevista per il rifacimento.- PermessiComunicazione al Comune con relazione asseverata.
PANNELLI SOLARI Installazione di pannelli per l'acqua- Agevolazioni fiscali Detrazione dal 55-50% a condizione che l'impianto sia coperto da garanzia di almeno 5 anni e conformità norme Uni En12945-76. Altrimenti, una volta chiarita la normativa da rispettare e la documentazione da presentare, detrazione del 36-50% per il risparmio energetico.- CondominioIstallazione condominiale: maggioranza dei presenti e 50% quote. Per installazione singola: nessun assenso condominiale, purché nel rispetto del decoro architettonico.- PermessiComunicazione senza relazione asseverata se aderenti ai tetti, fuori da centri storici e zone paesaggistiche. Comunicazione con relazione asseverata per quelli sul tetto o come rivestimenti di parete esterne, sempre al di fuori del centri storici. Altrimenti procedura autorizzativa semplificata (Pas).
PARETE Spostamentodi una parete interna- Agevolazioni fiscali Detrazione del 36-50%.- CondominioNessun consenso, salvo che sia portante.- PermessiSe non si interviene su muri portanti, e non si incrementa il numero delle unità immobiliari né la superficie e il volume, è sufficiente la comunicazione di inizio lavori, con relazione asseverata di un tecnico. Altrimenti Scia.- CatastoVa aggiornata la planimetria catastale, con eventuale aumento della rendita catastale.
PAVIMENTI Sostituzionedi pavimenti interni - Agevolazioni fiscali Nessuna agevolazione (manutenzione ordinaria), a meno che non avvenga nell'ambito di un intervento di manutenzione straordinaria, nel qual caso c'è il 36-50%.- PermessiNessuno, salvo altre opere di manutenzione straordinaria interna: allora comunicazione al Comune con relazione asseverata.
PORTA ESTERNA Installazione di porta esterna blindata- Agevolazioni fiscali Detrazione del 36-50% in quanto opera diretta a prevenire furti e intrusioni, sia che sia privata che condominiale. Se la porta privata ha anche caratteristiche di trasmittanza termica prescritte dalla normativa (allegato B al Dm 11 marzo 2008 con calcoli secondo i criteri dell'allegato G), detrazione del 55-50%- CondominioNessun assenso richiesto, nel rispetto però di eventuali vincoli prescritti dal regolamento condominiale, anche non contrattuale.- PermessiNessuno.
SCALE E RAMPE (Ri)costruzione di scale condominiali- Agevolazioni fiscali Detrazione del 36-50%, compresa l'installazione di corrimani (prevenzione infortuni).- CondominioMaggioranza degli intervenuti e metà millesimi, salvo che le scale servano solo alcuni condomini: allora decideranno solo loro con le stesse maggioranze. Per le rampe adatte ai disabili le maggioranze si riducono a metà più uno dei presenti che possiedano almeno 1/3 delle quote. È innovazione vietata qualora rechi pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, ne alteri il decoro architettonico o renda talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino. Le spese manutentive sono divise per metà in ragione dei millesimi di proprietà e per l'altra metà in ragione dell'altezza del piano. L'ampliamento non deve rendere impossibile l'uso delle parti comuni anche a un solo condomino.- PermessiComunicazione al Comune con relazione asseverata. Occorre serbare l'altezza e l'ampiezza dei gradini previsti dalle norme edilizie locali (stesso discorso per le caratteristiche delle ringhiere di protezione). Quindi il taglio dei gradini per installare un ascensore può non essere permesso. Per scale esterne, serbare le distanze legali previste dalle costruzioni (salvo per le rampe di accesso adatte ai disabili).- Altre agevolazioniPossibile far richiesta di contributi in caso di rampe per disabili. I contributi sono cumulabili con quelli concessi a qualsiasi titolo al condominio, o al portatore di handicap (legge 62/1989, articolo 2), ovviamente fino al concorso della spesa.- IvaNormalmente al 10%. Per rampe adatte ai disabili al 4%.
SEMINTERRATO Recupero a fini abitativi - Agevolazioni fiscali Detrazione del 36-50% (risoluzione Entrate 14/2005) a patto che nel titolo abilitativo ai lavori risulti chiaramente che gli stessi comportano il cambio d'uso in abitativo. D'altronde, per analogia con i sottotetti, non competerebbe se si crea una nuova unità abitativa: solo se c'è accorpamento con una preesistente. Il 55-50% può spettare per opere di coibentazione che rispettino i relativi requisiti. - CondominioNessun assenso se non è vietato dal regolamento condominiale contrattuale.- PermessiNei rari casi in cui non si sono esauriti gli indici edificatori per il residenziale, nessun contributo di costruzione. Altrimenti, le stesse regole previste per i cambi d'uso.- IvaAlloggio con benefici prima casa: 4% se non si trasforma in unità di lusso e se non si costruisce un'unità con caratteristiche (anche future) autonome. Iva al 10% nella maggioranza delle altre situazioni.
SOPPALCO Installazionedi soppalco interno - Agevolazioni fiscali Detrazione del 36-50% per quelli abitabili. Nessuna detrazione per quelli adibiti a ripostiglio.- PermessiPer essere abitabile, il soppalco e la parte sottostante devono in genere lasciare un'altezza di 2,7 metri. L'opera è considerata ristrutturazione edilizia ed è soggetta a Scia. Viceversa i soppalchi a ripostiglio possono, a seconda dei casi, essere opere di manutenzione ordinaria (nessun permesso) o di manutenzione straordinaria (comunicazione al comune con relazione asseverata).- CatastoVa aggiornata la mappa catastale con eventuale incremento della rendita.
SOTTOTETTO Recupero a fini abitativi- Agevolazioni fiscali Detrazione del 36-50% se non si crea una nuova unità abitativa.- PermessiPraticamente tutte le regioni hanno norme apposite, che consentono la riduzione delle altezze utili e talora anche finestre e lucernari più piccoli di quanto normalmente richiesto. L'opera è in genere assentibile con semplice comunicazione al Comune e relazione asseverata, salvo che sia consentito l'innalzamento del tetto o la modifica della pendenza delle falde. In genere è previsto il pagamento del contributo di costruzione in caso di sopralzo e più raramente è imposto il recupero di spazi a parcheggi o la monetizzazione compensativa.- CatastoSia l'accorpamento all'alloggio di sotto che la creazione di una nuova unità prevedono nuove mappe catastali e l'aumento della rendita.
TAPPARELLE Saracinesche rinforzate antifurto o elettriche- Agevolazioni fiscali Le saracinesche antifurto sono sempre agevolate dal 36-50% (misure contro il rischio di illeciti), quelle elettriche solo se nella casa abita un disabile in situazione di gravità (ai sensi art. 3, comma 3, legge 104/1992).- Altre agevolazioniContributi per l'eliminazione delle barriere architettoniche (tapparelle elettriche).- CondominioPossono essere imposti i colori dal regolamento condominiale, anche di natura assembleare.- PermessiOpera completamente libera.- IvaIn genere, aliquota del 10%. Il 4% in caso di opere per disabili (barriere architettoniche).
TETTO Rifacimento totale o parziale del tetto- Agevolazioni fiscali Detrazione del 36-50% sia per edifici condominiali che per villette, anche quando si tratta di semplice sostituzione di tegole.- CondominioSe il rifacimento è integrale, la deliberazione necessita della maggioranza per le riparazioni straordinarie (maggioranza dei presenti con almeno metà dei millesimi).- PermessiSe si mantiene lo stesso tipo di tegole senza intervenire sulle travi di sostegno, nessun permesso. Con sostituzione di travi, comunicazione al Comune con relazione asseverata. Con sostituzione del tipo di tetto, Scia, nel rispetto dei vincoli paesaggistici.
VERANDA Costruzione di veranda abitabile- Agevolazioni fiscaliNessuna, essendo incremento volumetrico.- CondominioSe il terrazzo è all'ultimo piano, è considerata sopraelevazione. Pertanto va versata agli altri condomini l'indennità prevista dall'articolo 1127 del codice Civile. In tutti i casi, l'opera non può essere vietata se rispetta il decoro architettonico e la sicurezza strutturale e non è esclusa dal regolamento condominiale contrattuale. In genere, andranno modificati i millesimi di proprietà e spesso anche quelli calore.- PermessiIn alcuni Comuni, è consentito un ridotto ampliamento senza oneri , nel rispetto delle distanze legali. Vari piani casa regionali consentono l'ampliamento, con oneri, ma senza maggiore superficie a parcheggio. Alcune leggi regionali escludono gli oneri per le serre bioclimatiche non riscaldate che contribuiscano a ridurre il fabbisogno energetico dell'appartamento. Necessaria almeno la Scia- IvaSe l'ampliamento riguarda un'abitazione acquistata con i benefici prima casa, l'Iva si applica al 4%.
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